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养老地产刚上路岂能跑偏

时间:2018-3-3 0:09:24

  核心提示:在养老地产概念炒得火热的同时,一方面,高昂的收费标准让具有养老需求的普通人望而却步,被诟病为“富人的游戏”;另一方面,回报周期长、盈利难让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地...

  1.5个亿——这是2017年末我国65周岁及以上人口的数量,和俄罗斯全国人口总数几乎相当。随着人口老龄化程度日趋明显,我国已经成为全球老龄人口最多的国家之一,如何解决“中国式养老”的问题备受关注。近两年,在国家的扶持下,养老地产行业迎来了政策红利期,得到了快速的发展,由龙头房企牵头的项目在一线城市全面开花。但在养老地产概念炒得火热的同时,一方面,高昂的收费标准让具有养老需求的普通人望而却步,被诟病为“富人的游戏”;另一方面,回报周期长、盈利难让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地

  中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院此前在京发布的《中国老年宜居环境发展报告》显示,现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目,但相较于发达国家及地区,老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。近年来,一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩,床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目,单纯开发养老产品不仅会加大投资风险,更会使后期运营管理面临极大挑战。

  伴随老年群体对“以房养老”的逐渐热衷,一批“养老地产”项目也如雨后春笋般成长起来。而“嗅觉灵敏“的诸多房企,也似乎在这“夕阳红”里,看到了难得的商机。随着我国养老服务需求不断增长,房企、险资等社会资本争相进入养老地产,成为养老产业发展的重要力量。然而,一些省市的部分养老地产项目因重建设、轻服务,导致养老地产“难养老”,甚至出现“养老圈地”苗头,需引起警惕。

  专家分析,整个中国养老市场的商机大约在四万亿。养老产业虽然是夕阳工程,但对房地产业来说,却是朝阳产业。随着中国人口红利的消失,与之并行的人口老龄化的浪潮已经袭来。老龄化的趋势影响了各行业的调整,房地产行业也是如此,大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕。应该说,国家在政策层面的大力推动已经成为养老地产概念升温的重要动因。业内人士认为,政策利好体现在多重方面:一方面,在宏观政策层面,20139月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,表明养老产业作为新兴朝阳产业,逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量;另一方面,在拿地方面,国家相关政策已经明确要求为养老产业、养老地产发展提供用地支持,北京、深圳等地已经在地区规划中专门为养老产业发展提供预留土地,这些都为养老地产发展增添后劲。

  近年来,受土地资源管理及房地产调控政策等影响,很多实力派的房地产企业加大新领域拓展力度,通过涉足养老、旅游文化等“泛地产”项目,拓展“全地产”之路,实施多元化布局。尽管多元化有助于房企规避风险,促使行业细分,延伸产业链条。但在近年发展中,养老、旅游文化等地产新领域面临商业模式不清、融资难、风险大、“造血”功能缺失等诸多困境。目前养老地产缺乏清晰有效的运营和盈利模式,市场接受度尚待检验。一方面,养老地产兼具住宅属性和服务属性,涉及一系列配套设施及服务,形成适合国情的运营模式并非易事。且相关项目往往需要企业前期投入较多,但投资回报周期较长,若无足够的资金或外部融资支撑,投资者承受的风险很大;另一方面,真正意义的养老地产应注重运营,但目前国内项目多是打着养老的噱头圈地卖房子,卖概念大于服务。不少项目仍围绕地产盈利,而非靠应有的养老服务、后续运营管理及增值服务等盈利,没能摆脱传统房地产开发的套路。

  真正意义的养老地产应注重运营,但目前国内项目多是打着养老的噱头圈地卖房子,卖概念大于服务。不少项目仍围绕地产盈利,而非靠应有的养老服务、后续运营管理及增值服务等盈利,没能摆脱传统房地产开发的套路。尽管养老地产项目在关于适老化的设计建设方面已不是问题,问题是后期的医疗、护理等服务配套还跟不上,这已成为众多养老地产的一大软肋。市场人士指出,养老地产的核心在于“养老”,老年人在养老过程中不仅需要体检医疗,更需要生活、娱乐、宗教、学校、社交圈子等全方位配套,只有满足退休老人从健康养生到临终关怀各个层次的需求才能称得上是完整的养老地产。

  目前在中国,家庭式居住仍占据主要地位,中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里养老,养老地产的客户群虽然庞大但是仍然具不确定性。真正需要的是相对低端的养老院而不是相对高端的养老地产。养老地产如果要实现盈利,就必须提高管理档次,面向“生活独立、财务独立、新消费理念”的老人客户,否则长期运营必然会遇到困难。

  在当前房地产调控政策趋于长效化、行业利润普遍下滑的情况下,房企借养老等新领域之力谋求深度转型,无疑是顺应发展潮流的表现。但房企在敏锐“嗅到”利益的同时,切不可一拥而上、盲目投资,否则容易遭遇较大风险。对于开发商来说,应量力而行,在融资能力、物业经营管理与行业资源整合等方面进行突破,因时因地制宜,进行理念和战略创新,寻求合理的转型路径。

 

作者:吴学安 来源:中华工商时报
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