来源：乐财聚


(资料图)

上海陆家嘴三件套之一的金茂大厦，目前已经被其主人中国金茂抵押了一部分出去。

前几天，中国金茂发布了一则公告，具体内容是与建设银行牵头的七家国有大行签署了银团贷款合同，上述银团拟为公司提供不超过99亿元的中长期贷款额度。

为了获取这笔接近百9亿的贷款，金茂为此付出的代价是抵押了金茂大厦部分资产，包括31-50层、88层和地下车库。其中，31-50层是办公区域，88层则是顶层观景台。

值得一提的是，公告中提及此次抵押资产的评估价为47.6亿，而实际获得抵押贷款是评估值的2.08倍，足见上海核心资产在如今市场上具备极强的溢价能力。

此外，金茂本次抵押目的并不是为了增加融资，而是为了“置换债务”。

公告显示，此次获取的贷款资金主要用于置换2023年及2024年发行了三笔绿色资产支持专项计划。

资料显示，2023年3月，金茂发行首期产品“金茂鑫悦2023-1”，规模为30亿元。4月“金茂绿色2023-1“成功发行，规模35.01亿元。2024年2月，“金茂绿色2024-3“成功发行，规模34.99亿元。

三笔绿债相加正好为100亿，本次获取的99亿融资几乎可以覆盖绿债的本金。

通过这次债务置换，对于金茂来说最大的好处是降低了利息支出。

查询资料发现，本次置换出来的100亿绿债票面利率在3.2%-3.6%区间，而本次抵押融资利率虽然没有公布，但大概率低于3%。

2025年上半年，金茂境内外新增融资平均成本2.7%。如果按照2.7%计算的话，金茂这次债务置换至少可以节省数千万利息。

金茂通过金茂大厦为支点，完成了一次从向市场借钱变成向银行借钱的转化，让金茂大厦发挥了更多金融属性。

实际上，这已经不是金茂第一次这么操作。今年3月，金茂就以北京凯晨世贸中心作为抵押物，获得了86.9亿元贷款资金，并用上述资金偿还“中信证券-金茂凯晨2022绿色资产支持专项计划（碳中和）”剩余本金。

在如今市场利率下行周期中，金茂如此操作属于正常情况，手握众多优质资产，就应该将其价值最大化兑现。

不过，凡事均有两面性，抵押优质资产虽然能够帮助公司节省利息成本，但也在督促公司增强运营效率，未来如果能够顺利偿还债务，那这场置换游戏才算真正成功。

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